« C’est pas moi, c’est l’autre »: voilà une phrase que nous avions l’habitude d’entendre dans les cours de récréation, mais qui est devenu le leitmotiv du Maire de la Ville. Vouloir le pouvoir mais en refuser les responsabilités, voilà qui manque cruellement d’ALUR…

La vie de notre jolie ville de Saint-Jean-d’Illac est en effet actuellement rythmée par l’invocation permanente de « boucs-émissaires » par notre Maire, Hervé Seyve. Quand ce n’est pas « la-faute-au-baisse-des-dotations-de-l’État », c’est la faute aux lois sur l’urbanisme, et notamment la loi ALUR.

(NB/ cet article s’appuie sur des sources citées en fin d’article)

La loi ALUR, l’alibi qui cache l’incapacité à organiser la maîtrise foncière:

La loi ALUR est invoquée à chaque Conseil Municipal par Hervé Seyve pour explique tous les maux de la terre. Et notamment la question de la parcellisation.
La loi ALUR (pour « Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ») est une loi de mars 2014 qui modifie de nombreuses dispositions législatives sur la vente et la location de logements, l’attribution des logements sociaux, les normes de construction, change des principes importants en urbanisme, en particulier la suppression des coefficients limitant la densité des constructions (COS), le désaisissement des communes au profit des intercommunalités en matière de conception et d’application des plans locaux d’urbanisme (PLU) (qui deviennent des PLUI).

Elle est donc utilisée à tort et à travers par Hervé Seyve et son adjoint à l’urbanisme pour expliquer les nombreuses parcellisations que nous observons sur notre commune. Parfois, les mêmes invoquent aussi le PLU adopté par la majorité précédente… Patatras ! Le PLU tel qu’il existe a été adopté en … 2012… ! C’est donc qu’il faut aller chercher ailleurs les causes des obligations réglementaires qui s’imposent aux maires… Hum cherchons bien… et tiens donc… c’est en réalité le mentor du Maire actuel, Nicolas Sarkozy, qui, avec les lois de Grenelle 1 puis Grenelle 2, a initié la densification des zones urbaines pour limiter l’étalement urbain des communes, et qui prévoit même la création d’un versement de la taxe d’aménagement pour « sous-densité ». Les lois suivantes s’inscrivent dans les objectifs définis par ce Grenelle de l’Environnement, notamment en cherchant à limiter l’étalement urbain, véritable catastrophe écologique.

Pour autant, il existe des moyens, notamment grâce au PLU (mais également les EPFL et divers outils d’urbanisme) pour piloter cette densification. Oui, mais voilà: Hervé Seyve n’a pas d’état d’âme à modifier le PLU pour permettre l’installation d’une usine pour retraiter des terres polluées, mais ne fait rien pour maitriser l’envolée spéculative foncière sur notre commune.

La loi ALUR, une loi qui protège… et notamment les espaces verts !

Au lieu de s’en servir d’alibi permanent, Hervé Seyve serait bien inspiré de lire cette loi. On y trouve des choses qui lui permettrait d’éviter de se fourvoyer chaque jour un peu plus ! Et notamment sur la question de la rétrocession d’espaces verts communs d’un lotissement à une commune…

Pour bien comprendre cette fameuse question du statut des espaces verts que des copropriétaires d’un lotissement ont rétrocédé à la commune, il faut comprendre que les éléments communs d’un lotissement restent et demeurent communs malgré leur transfert dans le patrimoine d’une commune.

Domaine public / domaine privé de la commune:

Ce faisant, ils entrent dans le domaine public de la commune. Ils ne peuvent être vendus que s’ils sont placés dans le domaine privé de la commune.

Pour autant, le passage du domaine public au domaine privé de la commune ne peut se réaliser sans suivre plusieurs procédures strictement définies, que l’on appelle opération de déclassement.

Le principe c’est que la qualité de « collectivité publique » gestionnaire des éléments communs d’un lotissement ne lui confère pas un pouvoir unilatéral de désaffectation. La commune accepte le transfert des copropriétaires vers la commune, dans le but de garantir la pérennité de ces espaces.

La collectivité communale ne devient donc pas, en réalité, propriétaire de parcelles de terrain libres de toute contrainte réelle.

La commune qui s’est conventionnellement vue transférer la propriété des voies ou des espaces verts communs d’un lotissement ne saurait donc valablement décider de leur « désaffectation » totale ou partielle.

La commune « propriétaire » se doit, au préalable, de « déclasser » l’espace commun avant de pouvoir prétendre l’aliéner à un tiers ou à l’un ou l’autre des colotis. Pour ce faire, et depuis la loi ALUR du 24/03/2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, le déclassement de tout ou partie d’un espace commun du lotissement suppose l’accord unanime des colotis.

L’article 159 de la loi ALUR, insère un nouvel alinéa 2 à l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme. Après avoir décrit la procédure de modification des documents du lotissement (alinéa 1er L. 442-1), ce nouvel alinéa 2 pose le principe selon lequel « le premier alinéa ne concerne pas l’affectation des parties communes des lotissements ».

Autrement dit, la nécessaire pérennité de l’affectation « élément communs » des voies, espaces et/ou équipements propres au lotissement impose, selon le législateur, que leur désaffectation ne puisse être décidée qu’à l’unanimité des colotis.

Le législateur avec la Loi ALUR aggrave donc la procédure permettant à un « élément commun aux lots du lotissement en présence » de perdre son affectation originaire, afin de devenir un bien immobilier aliénable.

La seule possibilité d’aboutir sans le consentement des colotis est alors de recourir à la procédure spécifique d’expropriation. C’est le seul moyen d’éviter cette procédure de déclassement à l’unanimité des colotis serait de procéder à des expropriations. Mais celle-ci doit être justifiée et motivée par la réalisation d’une opération d’intérêt général.

La procédure de déclassement:

Un bien appartenant à une personne publique peut entrer dans le domaine public en l’absence d’un acte exprès de classement. En revanche, il ne peut en sortir que suite à un acte exprès de déclassement.

La procédure de déclassement obéit, d’une façon générale, au principe du parallélisme des formes et des compétences.

La collectivité publique propriétaire va décider la désaffection (notion factuelle) et de prononcer le déclassement (acte juridique).

Dans le cas de Saint-Jean-d’Illac, aucun des deux n’a été fait !

Le déclassement n’est pas une faculté discrétionnaire laissée à l’appréciation de la collectivité propriétaire du bien.

La notion de désaffection:

Pour être légale, une mesure de déclassement doit en effet être accompagnée de la désaffection de fait de la dépendance qu’elle concerne. Un bien ne peut être légalement déclassé que s’il n’est plus affecté en fait à la destination d’intérêt général qui était la sienne, ou à une nouvelle destination d’intérêt général. La désaffection est donc la condition sine qua non du déclassement.

Si l’affectation demeure, le bien continu à appartenir au domaine public et son déclassement peut être objectivement illégal.

Ceci est aujourd’hui confirmé par la rédaction de l’article L.2141-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.

Aux termes de ce texte : « Un bien d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1, qui n’est plus affecté à un service public ou à l’usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l’intervention de l’acte administratif constatant son déclassement. »

Dans le cas d’espaces verts, tout laisse à penser que, ceux-ci sont restés accessibles au public et entretenus régulièrement.

Il n’y a donc pas eu désaffectation des espaces verts justifiant un déclassement.

Ils font donc toujours partie du domaine public et conformément à l’article L 3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques « Les biens des personnes publiques mentionnées à l’article L. 1, qui relèvent du domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles ».

Par voie de conséquence, il convient en premier lieu d’appréhender la date à laquelle l’enquête publique a été transmise au contrôle de légalité afin de vérifier que le délai de recours de deux mois court toujours.

Dans pareil cas, un recours gracieux motivé doit être fait à l’encontre de l’enquête publique ainsi que de la décision du conseil municipal afin d’obtenir leurs annulations pour vice de procédure pour les différentes raisons susmentionnées.

Dans l’hypothèse où la municipalité ne répondrait pas favorablement au recours gracieux, il conviendra de formaliser un recours contentieux devant le Tribunal Administratif compétent.

Autrement dit, préalablement aux ventes, il aurait fallu lancer de multiples enquêtes publiques pour autoriser le déclassement.

En tout cas, voici à quoi sert aussi cette loi…
Avouez que ça ne manque pas d’ALUR !

Conclusion provisoire:

Si nul n’est censé ignorer la loi, c’est à fortiori le cas pour le premier magistrat.

Pour autant, je pense utile que les citoyens se réapproprient la loi: elle est avant tout fait pour eux et en leur nom. Ils doivent donc y trouver de quoi faire valoir l’intérêt général. C’est l’objectif que plusieurs des articles de ce blog et d’autres blogs tels que illacagauche.fr: augmenter le pouvoir d’agir des citoyens. L’étape ultime étant de permettre de service des objectifs d’intérêt général et pas seulement le seul cumul d’intérêts particuliers. C’est à cette condition qu’il est possible de faire progresser la « chose publique », la reis publica 😉

 

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Notes:

L’article L. 442-9, 1er alinéa, du Code de l’urbanisme dispose que seules les règles d’urbanisme d’un lotissement sont susceptibles de – dans le respect de trois conditions cumulatives (10 ans d’ancienneté, territoire communal couvert par un POS ou un PLU, non-opposition de la majorité qualifiée des colotis) – de devenir caduques.

Les éléments communs d’un lotissement restent et demeurent communs malgré leur transfert dans le patrimoine d’une commune.

De plus l’alinéa 3 de l’article L. 442-9, prévoit que « les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes »

Sources: 

Laurent Latapie, Avocat. (Accès au contenu original)